Immobilienbewertung und Due Diligence in der Türkei – Warum es vor dem Kauf wichtig ist

Immobilienbewertung und Due Diligence in der Türkei vor dem Kauf – Was ausländische Käufer wissen müssen

Immobilienbewertung in der Türkei ist bei den meisten Transaktionen, an denen ein ausländischer Käufer beteiligt ist, ein erforderlicher Teil des Kaufprozesses. Bewertungsbericht / değerleme raporu wird zur Bestimmung des Marktwerts der Immobilie verwendet und im Rahmen des Transaktionsverfahrens eingereicht.

Doch ein wichtiger Punkt wird oft missverstanden: Bewertung allein reicht nicht aus. Wenn Sie sicher eine Immobilie in der Türkei kaufen möchten, ist es wichtig, nicht nur den Preis und das Aussehen der Immobilie zu überprüfen, sondern auch ihren rechtlichen Status, Einschränkungen, Bauunterlagen, die Einhaltung des Grundrisses und den tatsächlichen Zustand.

Genau deshalb richtig Property Due Diligence in der Türkei ist nicht nur ein "Papier für die Datei", sondern ein echtes Verifizierungssystem, das dazu beiträgt, das Risiko von Problemen nach Abschluss des Geschäfts zu reduzieren.

Wenn Sie sich noch in der Phase der Immobilienauswahl befinden, ist es außerdem hilfreich, Folgendes zu überprüfen: Wie Immobilienkauf in der Türkei funktioniert, Kosten und Steuern beim Kauf von Immobilien in der Türkei und Rechtliche Unterstützung für den Kauf von Immobilien.

Warum Immobilienbewertung in der Türkei nicht nur eine Formalität ist

Viele Käufer denken zu einfach: Wenn die Wohnung schön, neu und in einer schönen Anlage liegt, dann muss alles in Ordnung sein. In Wirklichkeit ist das eine schwache Logik.

Vor dem Kauf einer Immobilie in der Türkei reicht es nicht aus, nur Folgendes zu betrachten:

• Preis
• Bezirk
• Blickrichtung
• Sanierung
• Das Gesamtbild des Komplexes

Sie müssen sich auch die Dinge ansehen, die die Transaktionssicherheit tatsächlich beeinflussen:

• Was die Dokumente sagen
• ob es Schulden, Pfandrechte oder Beschränkungen gibt
• ob die Immobilie ihrem tatsächlichen Zustand entspricht
• ob das Gebäude über die erforderlichen Dokumente verfügt
• ob es Probleme nach der Titelübertragung geben kann

Genau deshalb Immobilienbewertung und Due Diligence in der Türkei ist einer der wichtigsten Teile eines sicheren Kaufs, insbesondere für ausländische Käufer.

Was ist ein Immobilienbewertungsbericht in der Türkei

Ein Immobilienbewertungsgutachten in der Türkei (Bewertungsbericht / ekspertiz raporu / değerleme raporu) ist ein amtliches Gutachten, das den Marktwert der Immobilie ermittelt und ihre wesentlichen Merkmale festhält.

Für ausländische Käufer ist dieses Dokument zum Standard und in der Regel obligatorischer Bestandteil der meisten Transaktionen geworden. Es wird während der Übertragung der Eigentumsurkunde über das Grundbuchsystem verwendet.

Vereinfacht gesagt handelt es sich um ein offizielles Dokument, das zeigt, wie die Immobilie aus Sicht des Marktwerts, der Kerndaten der Immobilie und eines Teils des dokumentarischen Hintergrunds aussieht.

Wenn die Immobilienbewertung obligatorisch ist

In der Praxis gilt die obligatorische Immobilienbewertung in der Türkei hauptsächlich für Transaktionen, bei denen der Käufer ein ausländischer Staatsbürger ist.

Wenn ein ausländischer Käufer eine Wohnung, eine Villa oder eine andere Art von Immobilie kauft, wird daher in der Regel das Wertgutachten angefordert, bevor die Eigentumsurkunde endgültig übertragen wird.

Dies ist nicht nur mit der technischen Seite der Transaktion verbunden, sondern auch mit der korrekten Registrierung des Geschäfts im Grundbuchsystem.

Wichtig: Die Regeln und technischen Verfahren können sich je nach Art des Geschäfts, der Art des Eigentums und der geltenden Vorschriften ändern, weshalb die Einzelheiten immer zum Zeitpunkt der Vorbereitung des tatsächlichen Geschäfts überprüft werden müssen, anstatt sich auf veraltete Annahmen zu verlassen.

Was normalerweise im Bewertungsbericht enthalten ist

Ein Immobilienbewertungsgutachten in der Türkei umfasst normalerweise:

• Marktwert der Immobilie
• Art der Immobilie
• Standort
• Die Eigenschaften der Wohnung oder Villa
• die Größe
• Gebäudebezogene Informationen
• Technische und dokumentarische Eigenschaften

Dieser Bericht wird als eines der offiziellen Dokumente im Vorbereitungsprozess für den Titeltransfer verwendet.

Was sollte außer der Bewertung selbst überprüft werden

Hier machen viele Käufer ihren Hauptfehler.

Bewertung ist nur ein Teil der sicheren Due Diligence. Wenn Sie den Kauf professionell angehen, gibt es einige andere kritische Dinge, die vor dem Kauf einer Immobilie in der Türkei separat überprüft werden müssen.

1. Gibt es Pfandrechte, Arreste, Hypotheken oder andere Beschränkungen?

Vor dem Kauf ist es wichtig zu verstehen, ob mit der Immobilie Aufzeichnungen verbunden sind, die die Transaktion einschränken oder später zu Problemen führen könnten.

Dies kann Folgendes umfassen:

• Hypotheken
• Festnahmen oder Vollstreckungsbeschränkungen
• Eigenschaftsspezifische Beschränkungen
• Sonstige Registeranmerkungen

Diese Probleme sollten vor der Transaktion überprüft werden, nicht "später aussortiert", nachdem das Geld bereits überwiesen und die Dokumente unterschrieben wurden.

2. Stimmt die Immobilie mit den Unterlagen überein?

Ein sehr wichtiger Teil der Due Diligence ist nicht nur, was auf dem Papier steht, sondern auch, ob die Unterlagen tatsächlich der Realität entsprechen.

Es ist wichtig zu überprüfen:

• das Layout
• die Größe
• den tatsächlichen Zustand der Immobilie
• ob es nicht autorisierte Änderungen gibt
• ob die Eigenschaft mit dem genehmigten Projekt und den Berechtigungen übereinstimmt

Denn die Wohnung „auf Fotos“, die Wohnung „in Wirklichkeit“ und die Wohnung „auf dem Papier“ sind manchmal drei verschiedene Dinge.

3. Verfügt das Gebäude über die erforderlichen Unterlagen?

Eines der wichtigsten technischen Dokumente in der Türkei ist das İskan / Yapı Kullanma İzin Belgesi, was die Inbetriebnahme und rechtliche Nutzbarkeit des Gebäudes bestätigt.

Deshalb ist es wichtig, nicht nur die Einheit selbst, sondern auch die Dokumentation des gesamten Gebäudes zu überprüfen.

Wenn es Probleme mit dem Gebäude gibt, kann dies Folgendes betreffen:

• Der Seelenfrieden des Besitzers
• Einrichtung von Versorgungseinrichtungen und Dienstanschlüssen
• künftige Nutzung der Immobilie
• Gesamtsicherheit des Eigentums

4. Entspricht die Immobilie Ihrem tatsächlichen Kaufziel?

Dies ist nicht nur eine rechtliche, sondern auch eine strategische Frage.

Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie kaufen:

• für Mieteinnahmen
• für Investitionen
• für Aufenthaltstitelzwecke
• für Staatsangehörigkeitszwecke
• für den persönlichen Lebensunterhalt

Dann ist es wichtig zu verstehen, ob die Immobilie in der Praxis wirklich zu diesem Zweck passt, nicht nur "in der Theorie".

Eine Immobilie mag für den persönlichen Gebrauch gut sein, als Kapitalanlage jedoch schwach. Oder die Nachfrage nach Mietobjekten ist hoch, die Nachfrage nach Vollzeitwohnungen jedoch schlecht.

Genau deshalb muss eine ordnungsgemäße Due Diligence auch das berücksichtigen Zweck des Kaufs, nicht nur der Papierkram.

Wie Bewertung und Due Diligence normalerweise in der Praxis funktionieren

Vereinfacht ausgedrückt umfasst eine ordnungsgemäße Immobilien-Due-Diligence-Prüfung vor dem Kauf in der Türkei in der Regel mehrere Phasen.

1. Dokumentenprüfung

Im ersten Schritt wird die Grunddokumentation der Immobilie und des Gebäudes überprüft.

2. Technische oder Vor-Ort-Bewertung

Die Eigenschaft wird aus der Perspektive des Zustands, der Eigenschaften und der praktischen Parameter bewertet.

3. Vergleich mit offiziellen Daten

Die Eigenschaftsdaten, der Status und die offiziellen Parameter werden mit den verfügbaren Datensätzen verglichen.

4. Erstellung des Wertgutachtens

Der offizielle Bewertungsbericht / değerleme raporu wird erstellt.

5. Transaktionsvorbereitung

Sobald die Prüfungen abgeschlossen sind, ist es viel einfacher zu verstehen, ob es echte Warnsignale gibt oder ob die Transaktion sicher durchgeführt werden kann.

Was ist wichtig zu verstehen: Bewertung ersetzt nicht die volle Due Diligence

Hier machen viele Käufer einen gefährlichen Fehler.

Manche Leute denken:

"Wenn es einen Bewertungsbericht gibt, muss die Immobilie absolut sicher sein."

Das ist eine schwache und riskante Logik.

Weil die Bewertung hilft:

• Bestimmung des Marktwerts
• Aufzeichnen einiger Eigenschaftsmerkmale
• einen Teil des Risikobildes identifizieren

Aber es ersetzt nicht die volle Due Diligence der Immobilie, der Dokumente und der Transaktion selbst.

Ein sicherer Immobilienkauf in der Türkei sollte niemals nur auf einem einzigen Dokument basieren.

Warum dies besonders für ausländische Käufer wichtig ist

Wenn der Käufer im Ausland ansässig ist oder das lokale System einfach nicht kennt, sieht er oft nicht einmal die Hälfte von dem, was vor dem Deal überprüft werden muss.

Genau aus diesem Grund neigen ausländische Käufer eher dazu:

• Verlassen Sie sich nur auf die Worte des Verkäufers
• Vertrauen Sie attraktiven Fotos zu viel
• nicht verstehen, welche Dokumente tatsächlich wichtig sind
• technische oder rechtliche Nuancen vermissen

Genau hier wird eine angemessene professionelle Due Diligence notwendig, anstatt einfach darauf zu vertrauen, dass „alles in Ordnung sein sollte.

So gehen wir bei Maxhome Invest mit der Immobilienprüfung um

Wir arbeiten nicht nach der Logik:

"Du hast es gemocht - lass uns einfach zum Deal übergehen."

Vor einer Transaktion versuchen wir stets, die Immobilie nüchtern und Schritt für Schritt zu beurteilen:

• Passt es tatsächlich zum Ziel des Kunden?
• Gibt es offensichtliche Risiken?
• Wie flüssig ist es?
• Ist die grundlegende dokumentarische Seite in Ordnung?
• Können wir uns sicher auf die Transaktion zubewegen?

Das bedeutet, dass wir die Immobilie nicht als „etwas zum Verkaufen“ betrachten, sondern als eine Entscheidung, mit der der Kunde später leben, in die er investieren oder auf die er sich verlassen muss.

Wenn Ihr Kaufziel mit dem Status verknüpft ist, ist es außerdem hilfreich, Folgendes zu überprüfen: Eigentum für Aufenthaltserlaubnis in der Türkei und Eigentum für die türkische Staatsbürgerschaft.

Was wichtig ist, im Voraus zu verstehen

Kurz gesagt: Ja, die Immobilienbewertung in der Türkei ist wirklich wichtig und bei den meisten Transaktionen mit ausländischen Käufern ein obligatorischer Teil des Prozesses.

Aber die wirkliche Sicherheit der Transaktion liegt nicht in einem einzigen Bericht, sondern in der ordnungsgemäßen und vollständigen Due-Diligence-Prüfung der Immobilie.

Vor dem Kauf ist es wichtig, nicht nur den Preis und die Lage zu prüfen, sondern auch:

• Unterlagen
• Beschränkungen
• Gebäudestatus
• Ob die Immobilie mit der Realität übereinstimmt
• ob es wirklich zu Ihrem Kaufziel passt

Und das alles sollte getan werden Vor der Unterzeichnung des Deals, nicht danach.